تغییر کاربری زمین چیست؟

در قوانین و مقررات شهری در مواردی مالکیت اشخاص محدود می‌شود و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری زمین املاک موجود در شهر انواع مختلفی از کاربری را تعریف کرده است. بنابر این به منظور ایجاد نظم در شهرسازی نحوه استفاده از زمین و ساختمان تعیین می‌شود. مالکان اجازه ساخت ساختمان بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص را ندارند. اکنون می توانید مقاله تغییر کاربری زمین چیست را در من و وکیل بخوانید.

کاربری ‌های ساختمانی:

کاربری ساختمان عبارت است از تعیین نحوه استفاده از یک ساختمان بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان که همه این موارد توسط شهرداری انجام می‌شوند. کاربری ساختمان موارد استفاده از یک ساختمان را مشخص می‌کند که این موارد به همراه دیگر مشخصات ملک و مالک در یک شناسنامه به نام پروانه ساخت قرار داده می‌شود. برحسب نیاز جامعه و فرد، نبود یک مکان تجاری خاص در منطقه یا یک ناحیه، می‌توان برای تغییر کاربری املاک درخواست داد و بنا به شرایط و ساز و کار های قانونی، نسبت به اخذ مجوز های لازم برای تغییر کاربری زمین اقدام کرد. اگر قصد دارید که از یک وکیل خوب برای مشاوره استفاده کنید من و وکیل برای شما مشاوره حقوقی در اصفهان را پیشنهاد می کند.

اهم کاربری‌ های ساختمانی عبارتند از مسکونی، اداری، صنعتی و تجاری.

نکته ـ بر اساس مقررات بند (24) ماده (55) قانون شهرداری‌، صدور پروانه ساختمان‌ های شهری بر عهده شهرداری ‌ها است. ماده (1) آیین‌نامه‌ ساختمان‌های شهر تهران، ضرورت اخذ پروانه از شهرداری برای احداث بنای جدید یا تغییر بنا های موجود ضروری و اقدام به هر یک از عملیات مزبور را بدون پروانه شهرداری در شهر و حومه تهران، ممنوع اعلام نموده است.

طرح تفصیلی

عبارت است از «طرحی است که بر اساس معیار ها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین ‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها تعیین می‌شود.»

طرح هادی

طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکرد های مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه‌ های کوتاه مدت و مناسب برای شهر هایی که دارای طرح جامع نمی‌باشند، تهیه می‌گردد. از موارد تغییر کاربری زمین

نکته ـ به موجب نقشه‌های جامع و هادی حق تغییر نحوه استفاده از مالک و مستأجر ساقط می‌شود.

تغییر کاربری املاک

طبق قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی ابتدا مجوزی صادر می‌شود که کاربری ملک به طور دقیق در آن مشخص شده است. (اصل عدم تغییر کاربری)، علی ایحال طبق مقررات حاکم بر اساس شرایطی با طی مراحل قانونی اجازه تغییر کاربری زمین را به اشخاص می‌دهند. طرح‌های شهری ضوابط ثابت و غیر قابل تغییر نیستند، بلکه تحت شرایطی قابل تغییر می‌شوند. در هر صورت تغییر کاربری گاهی بنا بر خواست مالک و سپس اعلام شهرداری و موافقت کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است و گاهی دیگر بدون اطلاع مالک در احرای طرح های شهری صورت می پذیرد.

بنابر این مطابق مفاد بند (3) ماده (2) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح‌های جامع شهری و تغییرات آ‌ن‌ها خارج از نقشه‌های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرار گرفته است و به موجب تبصره (3) ماده (5) همان قانون بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آن‌ها در شهر تهران به وسیله کمیسیونی مرکب از معاونان ذیربط وزرا مسکن و شهرسازی، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونان روسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران (رئیس کمیسیون) و همچنین شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رای انجام می شود.

رسیدگی به پرونده‌ها و درخواست‌ها، ابتدا به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال، پس از بررسی و انجام امور کارشناسی جهت اتخاذ تصمیم به جلسات کمیسیون مذکور ارجاع می شود. نکته مهم این که صرف تقاضا برای تغییر کاربری زمین کفایت نمی‌کند و قبل از بررسی موضوع در کمیسیون ماده پنج، مسئله تغییر کاربری ملک تقاضا شده از جهات مختلف مورد کارشناسی و بررسی دقیق قرار خواهد گرفت.

تخلف در تغییر کاربری

چنانچه دارنده پروانه ساختمانی هنگام احداث بنا برخلاف مفاد پروانه، تمام یا قسمت‌هایی از آن را از نظر معماری ساختمان، به شکلی احداث نماید که قابل استفاده پیش بینی شده در نقشه مصوب نباشد و یا بعد از احداث مطابق پروانه کاربری عملی آن را تغییر دهد، تخلف تغییر کاربری زمین صورت گرفته است.

همین طور ممکن است، ساختمانی بدون پروانه احداث شود و بعد از پایان، برخلاف نوع کاربری منظور در طرح‌ها از آن استفاده گردد. ممکن است، ساختمانی بدون پروانه احداث شود و بعد از احداث نیز برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح ‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان، مورد بهره‌برداری قرار گیرد. ضمناً آن چه در ساختمان‌ها خلاف اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی ساخته می‌شود و یا از محتوای طرح‌های شهرسازی تخطی و مندرجات پروانه در آن لحاظ نشود، خلاف محسوب و قابل رسیدگی خواهد شد.

تخلف تغییر کاربری زمین در کمیسیون ماده (100) شهرداری‌ها

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می‌كند كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود‌. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون ماده (100) شهرداری ها مطرح می‌كند و کمیسیون پس از احراز تخلف تغییر کاربری زمین ، در مهلت مناسب كه نباید از دو ماه تجاوز كند‌؛ در مورد تعطیل محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یك ماه اتخاذ تصمیم می‌كند.

اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است‌. كسی كه عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یك ریال تا ده هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز مجدداً تعطیل خواهد شد. «تبصره بند (24) ماده (55) قانون شهرداری‌ها»

نكته ـ با توجه به عدم پیش بینی ترتیبات و مقرراتی در خصوص تغییر كاربری تجاری به غیر تجاری، مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری كاربری را مشمول مقررات این ماده نمی‌باشد.

نکته ـ دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود. مباشرت مستقیم مالک در استفاده از حق مزبور ضروری است.

نکته ـ وفق تبصره (1) ماده (100) اصلاحی، در مواردی که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد، اقدام به قلع بنا و تأسیسات می‌شود. البته این ضمانت اجرا تنها نسبت‌ به ساختمان‌های در دست احداث قابل اعمال است.

نکته ـ چنانچه مالک یا ذی‌نفع بر خلاف مقررات بند (24) ماده (55) قانون شهرداری‌ها اقدام به تغییر کاربری زمین نمایند، شهرداری‌، مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره (1) ماده (100) این قانون مطرح نموده و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب نسبت به تعطیل محل کسب یا پیشه و تجارت اتخاذ تصمیم می‌نماید.

نکته ـ مطابق با ماده (2) متن اصلاحی مصوب 19/11/1364 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در مورد ساختمان‌ها و تأسیسات ناهماهنگ با کاربری ‌های مصوب که بعد از تصویب طرح جامع و ضوابط منطقه‌بندی مقرر در طرح‌های جامع و تفصیلی بدون پروانه احداث گردیده و همچنین در موردی که علی رغم تعیین نوع استفاده از ساختمان در پروانه در منطقه غیر تجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت احداث گردیده یا به هر حال شرایط کاربری مقرر در پروانه ساختمان رعایت نشده باشد، شهرداری‌ می‌تواند در صورتی که ضوابط مربوط به وصول عوارض اختصاصی از اضافه ارزش حاصله بر اثر امتیازات کاربری و تراکم‌های ساختمانی را به تصویب شورای شهر و تأیید وزارت کشور رسانیده باشد.

بنا بر تقاضای صاحب ملک یا صاحب محل کسب و پیشه و تعهد قبول پرداخت عوارض اختصاصی مربوطه بر طبق تعرفه مصوب توسط آن‌ها، قبل از طرح موضوع در کمیسیون ماده (100) و قلع بنا یا تعطیل محل کسب و پیشه، مورد را در کمیسیون طرح تفصیلی موضوع ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح سازد.

نکته ـ ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستنداً به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب سال 1370، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابر این اگر در تاریخ تملک، تغییر کاربری زمین طبق آخرین طرح تفصیلی به صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با تغییر کاربری زمین سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندارد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.

مراجع صالح و آیین رسیدگی

اگر چه تبصره (24) ماده (55) قانون شهرداری‌ ها، ظاهراً کمیسیون ماده (100) همین قانون را برای رسیدگی به پرونده ‌های تخلف تغییر کاربری زمین صالح می‌داند، ولی با عنایت به برخی ملاحظات (وصف مجرمانه دائر کردن مجدد محل تجاری در منطقه غیر تجاری و عدم صلاحیت کمیسیون ماده 100 برای رسیدگی به این نوع از تخلفات)، مراجع کیفری نیز در رسیدگی به برخی از تخلفات تغییر کاربری صلاحیت می‌یابند.
از آرای کمیسیون‌های ماده (100) که در مرحله بدوی صادر می‌شود، می‌توان ظرف مدت معین قانونی تجدیدنظر خواهی نمود. مطابق تبصره (8) قانون الحاق (6) تبصره به ماده (100)، هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی صادره از سوی کمیسیون، ظرف مدت 10 روز نسبت به آن اعتراض نمایند، مرجع رسیدگی به این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده (100) خواهد بود. می‌توان از رأی صادره (رأی کمیسیون دوم) به دیوان عدالت اداری شکایت نمود.

تغییر کاربری زمین کشاورزی

با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری زمین کشاورزی قرار گرفته و بنابر این بر اساس اصل قانونی عطف به ما سبق نشدن قوانین، کلیه اراضی که تا قبل از تصویب این قانون (سال 1374) تغییر کاربری داده‌اند مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری زمین کشاورزی نمی‌شود.
شهرداری هیچ گونه اختیاری برای تغییر کاربری زمین کشاورزی ندارد و تنها مرجع ذی صلاح کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی مشمول زمین‌هایی می‌گردد که تحت کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره‌برداری داشته باشد. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اراضی زراعی را غیرقانونی و جرم دانسته، لیکن قانون و آیین نامه اجرایی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مستثنیاتی را در نظر داشته است. مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی دادگاه‌های کیفری است.

سوال ـ آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری می‌باشد و آیا شهرداری می تواند در ازای تغییر کاربری املاک درصدی از زمین و یا وجهی از مالک تقاضا کند؟
مستفاد از تبصره (1) ماده (101) اصلاحی قانون شهراری مصوب 1390، شهرداری هیچگونه وظیفه و اختیاری در تفییر کاربری اراضی کشاورزی ندارد و به موجب ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351، هرگونه تغییر کاربری بر عهده کمیسیون ماده (5) قانون مذکور است. همچنین، حسب رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 4-14/1/1391 ، اقدام شهرداری برای دریافت وجه و یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده (5) شهرسازی، مغایر با ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 می‌باشد؛ نتیجتاً شهرداری که مرجع پیشنهاد دهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، مجاز به دریافت وجه و یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری نمی باشد.

سوال ـ ملکی که سابقاً دارای کاربری مسکونی می باشد و علی ایحال دارای کاربری آموزشی است، برای دریافت پروانه ساخت ساختمان مسکونی چه اقداماتی می‌بایست انجام داد؟
به استناد آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۲/‌۱۰/‌۱۳۷۸ در تصویب طرح تفصیلی باید حق مکتسب اشخاص مدنظر قرار گیرد. ابتدا تقاضای خود را به شهرداری جهت طرح در کمیسیون ماده قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه داده و در صورت عدم ترتیب اثر دادخواست ابطال طرح تفصیلی در مورد ملک خود را به دیوان عدالت اداری ارائه نمایید. سابقه مسکونی ملک می تواند در این تغییرکاربری مجاب کننده باشد.